Was Kasachstaner sagen
Kürzlich kam es in den sozialen Netzwerken zu einer Debatte. Kasachstaner teilten ihre Erfahrungen beim Verkauf oder Kauf eines Hauses, während viele auf übermäßig aufdringliches Verhalten von Maklern und hohe Provisionen stießen.
„Nachdem ich meine Wohnung kürzlich ohne Zwischenhändler verkauft hatte, beschloss ich, mir ein anderes Haus zu kaufen. Jetzt beträgt die Provision von Maklern 500.000 Tenge für den Verkauf/Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Wert von bis zu 50 Millionen Tenge. Und nur wenn der Transaktionsbetrag über 50 Millionen Tenge liegt, beträgt die Provision ein Prozent der Wohnkosten.
Darüber hinaus berechnen sie von beiden Seiten – dem Verkäufer und dem Käufer – eine Provision von 500.000 Tenge, und das summiert sich bereits auf eine Million Tenge für eine Wohnung! Ihre ganze staubige und einfache Arbeit besteht darin, dem Kunden die zum Verkauf stehende Wohnung zu zeigen …
Die Schwierigkeit besteht darin, dass Immobilienmakler praktisch den gesamten Immobilienmarkt besetzt haben. „Es gibt nur sehr wenige Ankündigungen von Eigentümern“, sagte er. – Facebook-Nutzer Amire Tokmurzin ist empört.
„Bei der Vermietung haben Immobilienmakler auch großen Appetit – die Hälfte der Miete für einen Monat. Aber sie tragen für nichts die Verantwortung“, schreibt Wladimir.
„Wir sind leider gezwungen, mit ihnen zu kommunizieren, weil die Anzeigen von ihnen besetzt sind. Es scheint, dass niemand diese Bruderschaft in unserer Stadt kontrolliert.“ – sagt Irina.
„Es stellt sich heraus, dass sie nicht nur beim Verkauf von Wohnungen vorhanden sind, sondern beispielsweise auch bei der Vermietung von Wohnungen und Räumlichkeiten für Unternehmen. Wenn man sie bittet, die Telefonnummer des Eigentümers anzugeben, um direkt sprechen zu können, geben sie diese nicht an. Tatsächlich ist es wie eine Art Mafia“, fügt Galia hinzu.
Der Stil der Autoren ist erhalten geblieben
Was sind die „Fallstricke“? im Zusammenspiel mit Immobilienmaklern in Kasachstan? Warum fühlen sich Immobilienmarktteilnehmer schutzlos vor Willkür und Betrug? Wie wird der Preis für Maklerdienstleistungen ermittelt? Und wie sieht es mit der Lizenzierung in diesem Bereich aus? Diese und weitere Fragen haben wir den Experten gestellt.
„In diesem Bereich arbeiten nebenberuflich Lehrer, Hausfrauen, Studenten und Rentner.“
Wir haben mit einem der Diskussionsteilnehmer gesprochen. Chingiz arbeitete einige Zeit in der Immobilienbranche und weiß aus erster Hand, welche Probleme sich dort angehäuft haben. Hier ist, was er gesagt hat.
„Meiner Meinung nach besteht das Problem darin, dass die Tätigkeit selbst in keiner Weise reguliert ist, sondern nach ihren eigenen Gesetzen und Regeln lebt. In zivilisierten Ländern können die meisten Immobilientransaktionen nicht ohne einen Makler oder eine Immobiliengesellschaft durchgeführt werden. Dort ist diese Tätigkeit lizenziert, d. h. der Makler ist verantwortlich. Die Lizenz verpflichtet ihn, sein Fachgebiet zu verstehen, Vertriebsfähigkeiten zu erlernen, die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu verstehen usw.
Wir haben Dutzende Immobilienbüros in der Stadt und Hunderte im ganzen Land, in denen fast jeder ohne Erfahrung eingestellt wird. Sie trainieren auf die übliche Art und Weise, aber der Rest der Arbeit besteht darin, dass Sie im Büro oder sogar zu Hause sitzen und Kunden über die „Roof“-Website anrufen und dann – wer auch immer gut genug ist, Sie zu überreden, was zu tun.
Da es in Immobilienbüros keine feste Bezahlung gibt und die Arbeit auf Zinsen aus Verkauf oder Vermietung basiert, arbeiten in diesem Bereich nebenberuflich Lehrer, Hausfrauen, Studenten und Rentner. Daher haben wir in der Gesellschaft ein negatives Bild von Immobilienmaklern, da die meisten nicht wissen, wie man verkauft oder mit Kunden kommuniziert, ganz zu schweigen von der Tatsache, dass sie die Immobilie, die sie verkaufen, einfach nicht verstehen.
Die meisten Leute, die in diesem Bereich tätig sind, denken, dass es einfach ist. Wow, ich habe eine Wohnung verkauft und 500.000 erhalten. Genau so locken sie Menschen dorthin. Gute Immobilienmakler verdienen zwar gutes Geld, aber sie haben sich diese Fähigkeit über viele Jahre angeeignet und nicht, um sofort auf der Straße erfolgreich zu sein. In Almaty kann man einerseits die Anzahl der Immobilienagenturen abzählen, in denen alles rationalisiert ist, in denen nicht irgendjemand eingestellt wird, in denen es Schulungen gibt und so weiter.
Solange nicht alles legalisiert ist, wird sich nichts bewegen. Meiner Meinung nach lohnt es sich für die Behörden in der Regel nicht, dies aus dem Verborgenen zu holen, da dann alle Kauf- und Verkaufstransaktionen sichtbar sind. In diesem Fall müssen Immobilienmakler Aufzeichnungen darüber führen, welche Wohnung oder welches Haus zu welchem Preis verkauft wurde, wer es gekauft hat und so weiter. Und wie Sie wissen, ist die Vermietung oder der Verkauf einer Wohnung ein gutes Schattengeschäft, bei dem die Immobilie auf einen beliebigen Namen registriert ist und es nirgendwo nötig ist, Gewinne aus dem Verkauf oder der Vermietung zu melden.“
Was ist mit denen auf der anderen Seite des Hügels?
Maria Nevskaya arbeitete als Immobilienmaklerin in Kasachstan, jetzt ist sie in diesem Bereich weiterhin in den USA tätig. Um eine Immobilienspezialistin in Amerika zu werden, habe sie ihrer Meinung nach einen Monat lang in der Schule studiert und 60 Stunden Vorlesungen gehört. Die Anzahl der Stunden variiert je nach Bundesland.
„Wir haben Disziplinen wie die staatliche und amerikanische Gesetzgebung insgesamt, Ethik, Vertragsrecht und andere zusätzliche Disziplinen studiert, aus denen wir wählen können.“ Dann legten wir Prüfungen ab, es gab mehrere davon – Schul-, Staats- und allgemeine Prüfungen. Als nächstes musste ich einen Makler auswählen, mit dem ich zusammenarbeiten wollte, und der Association of Realtors beitreten.
Sie können hier nicht alleine arbeiten, sondern nur mit einem Makler. Und um selbst Makler zu werden, muss man mehrere Jahre arbeiten, einen Kurs absolvieren und auch Prüfungen bestehen. Nachdem Sie Immobilienmakler geworden sind, müssen Sie alle zwei Jahre erneut Vorlesungen zu denselben Disziplinen hören, über die ich gesprochen habe.
Ich weiß, dass man in Kasachstan nichts braucht, um Immobilienmakler zu werden. Sie können zu jeder Agentur kommen oder Ihren eigenen Einzelunternehmer eröffnen und Immobilienmakler werden. Keine Lizenzen erforderlich.
Nachdem ich in Kasachstan als Agent gearbeitet hatte, fühlte ich mich in den USA zunehmend beschützt und entwickelte eine ernsthaftere Vorstellung von dem Beruf. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer sind hier geschützt, es gibt Ethik und Gesetze, die funktionieren. Jeder kann sich offiziell bei der Kommission beschweren, wenn er nicht ordnungsgemäß behandelt wurde. Und natürlich ist Amerika für seine Geldstrafen bekannt, darauf baut alles auf. Auf diese Weise möchte niemand seinen Führerschein verlieren oder ein Bußgeld erhalten; alle arbeiten im Rahmen der Gesetze.“
Maria sagt, dass sie von Fällen des Weiterverkaufs derselben Wohnung in Kasachstan gehört hat oder beispielsweise davon, dass der Eigentümer die Immobilie vermietet und sie später verkauft hat. In den USA ist dies ausgeschlossen.
„Der Hauptnachteil der Immobilientätigkeit in Kasachstan besteht darin, dass dieser Bereich hier nicht ordnungsgemäß legalisiert ist, sodass Verkäufer, Makler und Käufer nicht wirklich geschützt sind und viele es vorziehen, Transaktionen ohne Vermittler durchzuführen. In den USA kann man Immobilien ohne Makler kaufen oder verkaufen, was jedoch nicht zu empfehlen ist, da es viele Fallstricke in Form von Verträgen, der Einreichung von Anzeigen, Gesetzen und anderen Dingen gibt.“
Was Makler sagen
Kuanysh Sharipov arbeitet als Immobilienmakler in Almaty. Seiner Meinung nach muss dieser Bereich noch lange lizenziert werden, da jeder Zweite Immobilienmakler werden möchte und viele Betrüger auftauchen.
Wer in diesem Bereich wirklich arbeitet und sich nicht verstellt, verdiene Respekt, meint der Redner.
„Ich denke, dass der Preis für unsere Dienstleistungen durchaus angemessen ist. Blogger erhalten zwischen 500.000 und 3 Millionen Tenge für ein 15-sekündiges Video auf Instagram. Der Makler leistet hervorragende Arbeit. Während er alle überzeugt, während er verkauft/übergibt, hilft er manchmal mit Dokumenten. Seine Arbeiten lassen sich endlos aufzählen. Um Immobilienmakler zu werden, müssen Sie einen starken Charakter und viel Wissen mitbringen.
Ich persönlich berechne normalerweise kein Geld für die Darstellung von Wohnraum. In manchen Fällen verlange ich für diesen Service 2000 Tenge. Wenn der Kunde „Nein“ sagt, aber ein Haus oder eine Wohnung für bedingte 100 Millionen Tenge sucht, dann sage ich in diesem Fall, es ist gut, dass er nicht gegangen ist. Wer gezielt etwas sucht und kaufen oder mieten möchte, ist mit meinen Bedingungen immer einverstanden.“
Was Anwälte sagen
Wir haben mit Anwalt Serik Aitbaev über den Immobiliendienstleistungsmarkt in Kasachstan gesprochen.
– Bevor Immobilienmakler eine Wohnung zeigen, benötigen sie einen Ausweis eines potenziellen Käufers. Sie füllen den Akt der Haus- oder Wohnungsbesichtigung aus und geben dabei die persönlichen Daten des Kunden ein. Ist dieses Verfahren legal?
– Legal. Es gilt der Rechtsgrundsatz: Was nicht verboten ist, ist erlaubt.
– Können Immobilienmakler tatsächlich Schadensersatz verklagen, wenn der Käufer nach der Besichtigung der Wohnung direkt mit dem Verkäufer einen Vertrag abschließt?
– Sie können nicht nur einreichen, sondern auch einreichen und gewinnen. Das Gericht steht auf der Seite des Maklers.
Wie sich die Situation entwickelt. Bei einem Treffen mit einem Makler füllen Sie ein vorbereitetes Vertragsformular aus, in dem Sie Ihren Namen, die Adresse der Immobilie und den Preis angeben und unterschreiben. Sie haben mir zum Beispiel geschrieben, dass ich dem Immobilienmakler 420.000 Tenge zahlen muss, wenn ich eine Immobilie kaufe. Dies ist der Durchschnittspreis in Almaty. Er nimmt den gleichen Betrag vom Verkäufer.
Schauen Sie sich als nächstes die Wohnung an. Tatsächlich beginnen dann viele, den Makler zu umgehen. Das heißt, wenn ihnen die Immobilie gefällt, kommen sie später und sagen dem Eigentümer: „Kommen Sie, wir kaufen es direkt von Ihnen.“ Nehmen wir an, der Eigentümer stimmt zu. Als nächstes beauftragt der Immobilienmakler einen Anwalt, der eine Anfrage schreibt: „Für wen wurde diese Immobilie registriert?“ und bekommt eine Antwort. Wenn es sich um den Kunden eines Maklers handelt, beginnen bestimmte rechtliche Verfahren mit der Einziehung der entstandenen Schulden. Wenn der Verkäufer an eine andere Person verkauft hat, ist dies eine Frage der Beziehung zwischen dem Verkäufer und dem Makler.
„Heute hat sich der Markt für Immobiliendienstleistungen in Kasachstan folgendermaßen entwickelt: Der Makler nimmt Geld nur für die Besichtigung der Wohnung“, sagt Serik Aitbaev. – Was er eigentlich macht: Anzeigen auf der Website platzieren, für diese Anzeige werben können (eventuelle Kosten) und Wohnungen zeigen (Transportkosten). Der Verkäufer kann Geld nehmen oder auch nicht.
In westlichen Ländern begleiten Immobilienmakler den Kunden „von“ und davor“. Davon haben wir nur sehr wenige. Im Grunde erstellen sie eine Besichtigungsbescheinigung und das war’s. Die Hauptaufgabe eines Maklers besteht nicht nur darin, das Haus zu zeigen, sondern auch darin, diese Dienstleistung ordnungsgemäß zu erbringen. Das Problem ist aber, dass viele eigentlich nur die Adresse der Wohnung angeben und dafür Geld verlangen. Natürlich sind die Leute empört. Wenn ein Makler einen Notar auswählt, Dokumente erstellt, Genehmigungen erstellt und dem Käufer alles erklärt, dann ist es natürlich sinnvoll, dieses Geld zu zahlen.
In dieser Kette gibt es keine Möglichkeit, sich zu schützen. Das ist die Praxis. Es muss lediglich per Gesetz geändert werden. Es muss eine Art Selbstregulierungsorganisation geben, die die Aktivitäten von Immobilienmaklern überprüft. Und wer schlecht arbeitet, wird seines Amtes enthoben.“
Was sie beim Maklerverband Kasachstans sagen
Präsident der Selbstregulierungsvereinigung der Immobilienmakler Kasachstans Alexander Pak sagt, dass ein Gesetz über Immobilienaktivitäten im Land notwendig sei und die Organisation alles in ihrer Macht Stehende unternimmt, um dies sicherzustellen es wird übernommen.
„Obwohl es kein gesondertes Gesetz gibt, unterliegen wir den allgemeinen Zivil- und Steuergesetzen. Das heißt, um in der Immobilienbranche in Kasachstan zu arbeiten, reicht es aus, einen Einzelunternehmer oder eine LLP zu eröffnen. Der Verband hat seit langem einen Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft erarbeitet und fördert diesen. Im Rahmen dieses Gesetzes wollen wir den Einstieg in den Beruf vereinfachen, sodass die Ausbildung, Zertifizierung und Zertifizierung von Immobilienmaklern erfolgt. Seit anderthalb Jahren finden zu diesem Thema Konsultationen mit Regierungsbehörden statt, es gab mehrere runde Tische. Das Gesetz sieht eine Selbstregulierung bei Immobilienaktivitäten vor.“
Was die Preisliste für die Dienstleistungen von Immobilienmaklern in Kasachstan betrifft, so hat laut dem Gesprächspartner jede Agentur ihr eigenes Geschäftsmodell. Aber im Allgemeinen ist die Preispolitik wie folgt:
„Wenn die Immobilie bis zu 50 Millionen Tenge kostet, beträgt die Provision 450.000 Tenge.“ Liegt dieser Betrag darüber, dann ein Prozent der Kosten der Wohnung/des Hauses. In den USA beispielsweise kosten Maklerdienstleistungen ein bis zehn Prozent, in Russland ein bis sechs Prozent und in Europa fünf bis zehn Prozent. Wie wir sehen, ist Kasachstan kein Spitzenreiter bei den Kosten für solche Dienstleistungen.“
Text: Anastasia Solntseva